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La société civile immobilière, un outil sur-mesure pour gérer et transmettre son patrimoine

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La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique souvent utilisé pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Au-delà de ses avantages classiques, elle peut s’avérer particulièrement utile dans certaines situations spécifiques. Nous explorons ici trois cas de figure où le recours à une SCI permettrait de résoudre des problématiques complexes.

Le cas du majeur protégé

Transmettre un patrimoine immobilier à un enfant majeur sous tutelle ou curatelle représente un défi de taille pour les parents. Les mesures de protection juridique mises en place ont en effet une durée limitée et doivent être régulièrement réévaluées par le juge des tutelles. Cette incertitude soulève de nombreuses interrogations quant à la gestion future des biens transmis.

La constitution d’une SCI familiale offre une solution élégante à ce problème épineux. Les parents apportent leurs biens immobiliers à la société, puis cèdent progressivement les parts aux enfants, profitant au passage des abattements fiscaux avantageux. L’un des parents est nommé gérant de la SCI, avec des pouvoirs très étendus définis dans les statuts. Cette fonction pourra être reprise par l’autre parent à son décès, voire être confiée à d’autres gérants successifs préalablement désignés.

Grâce à une rédaction sur mesure des statuts, le gérant disposera de prérogatives très larges pour accomplir seul tous les actes de gestion courants, sans avoir à solliciter l’intervention du curateur ou du juge. Cette autonomie décisionnelle permet d’assurer une gestion pérenne et cohérente du patrimoine, même lorsque la mesure de protection arrive à échéance.

Un atout pour les familles recomposées

Dans les familles recomposées, avec des enfants issus d’unions précédentes, la transmission du patrimoine immobilier peut rapidement se compliquer. Le souhait légitime d’offrir au conjoint survivant la possibilité de rester dans le logement familial jusqu’à son dernier jour se heurte aux contraintes de l’indivision et du démembrement de propriété avec les beaux-enfants.

Là encore, la SCI apporte des solutions sur mesure. Une première piste consiste à faire acquérir le bien immobilier par la société, détenue à parts égales par les deux membres du couple. Un démembrement croisé des parts est alors mis en place : chacun est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l’autre moitié. Au décès du premier, le survivant récupère ainsi la pleine propriété des parts dont il avait la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit de l’autre moitié transmise en nue-propriété aux beaux-enfants. Il peut donc demeurer dans le logement jusqu’à la fin de ses jours.

Ce schéma présente un intérêt fiscal notable pour les couples de concubins, qui échappent ainsi aux lourds droits de succession (60%) auxquels ils auraient été soumis en cas de transmission en indivision. Pour les couples mariés ou pacsés, déjà exonérés de ces droits, l’avantage réside plutôt dans la possibilité de faire obstacle à l’action en retranchement des enfants non communs. En insérant une clause de tontine au profit du conjoint survivant dans les statuts, ce dernier devient propriétaire de la totalité des parts sociales au décès de son époux, sans que les enfants du premier lit ne puissent contester cet avantage matrimonial.

Choisir librement ses “héritiers”

Au-delà des cas particuliers évoqués précédemment, la SCI offre surtout une grande liberté pour organiser la dévolution du patrimoine à son décès. Contrairement à une succession classique régie par des règles d’ordre public, le droit des sociétés autorise de nombreuses modulations dans la transmission des parts.

Les statuts peuvent ainsi prévoir que la société continuera uniquement avec les associés survivants, écartant d’éventuels héritiers non désirés. Ils peuvent également désigner nommément les personnes appelées à recueillir les parts à l’avenir, qu’il s’agisse du conjoint, d’un ou plusieurs héritiers, voire de tiers extérieurs à la famille. Une telle disposition peut utilement compléter des volontés exprimées par testament.

Cette souplesse permet de s’affranchir en grande partie des règles successorales contraignantes, comme la réserve héréditaire ou le droit éventuel du conjoint survivant. Les héritiers évincés de la société conservent certes un droit à indemnisation, mais dont le montant peut être plafonné par avance dans les statuts. La SCI apparaît ainsi comme un outil de transmission “à la carte” du patrimoine, modelable en fonction des situations et des volontés particulières.

Si ces différents montages offrent une réelle liberté d’organisation, ils ne sont cependant pas à l’abri de tout risque contentieux. Les dispositions trop favorables au conjoint survivant pourraient par exemple être remises en cause au titre de l’abus de droit ou de la réserve héréditaire. Une réflexion approfondie avec des conseils avisés reste indispensable pour sécuriser ces schémas sur les plans civil et fiscal.

Au final, la société civile immobilière confirme sa polyvalence en permettant de résoudre des problématiques très diverses liées à la détention d’un patrimoine immobilier. Outil de gestion, de transmission, mais aussi de structuration juridique et fiscale, elle offre une grande modularité pour s’adapter aux situations les plus complexes. Un atout précieux pour les familles soucieuses d’organiser sereinement leur patrimoine sur le long terme.

Source : Les Echos

Immobilier : baromètre Guy Hoquet pour le premier trimestre 2023

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Guy Hoquet l’Immobilier vient de publier son baromètre pour le premier trimestre 2023, qui analyse l’offre et les prix de plus de 15 portails immobiliers de particuliers et de professionnels. Les résultats montrent que les prix immobiliers restent en légère hausse par rapport au trimestre précédent (+1,5% vs 4ème trim. 2022) et ont augmenté de +4,3% en un an. Toutefois, le marché montre des tendances nuancées selon les régions. Les régions du sud et de l’ouest enregistrent les plus fortes progressions de prix, tandis que les régions du nord et d’Île-de-France montrent un ralentissement. Le professionnel de l’immobilier demeure stratégique dans ce contexte de contraintes liées au crédit immobilier, à la baisse du pouvoir d’achat et à la nécessité de rénovation énergétique. À Paris, la tendance des prix/m2 reste positive, avec une valeur moyenne affichée de 12 610€/m2.

En résumé, l’article souligne que les maisons individuelles restent très prisées par les Français malgré la rareté de l’offre dans l’ancien et la remontée rapide des taux de crédit immobilier. L’augmentation de 7,2% de l’offre de maisons en un an pèse désormais 58,4% sur l’ensemble du volume de biens anciens mis en vente au 1er trimestre. Cependant, leur valeur ne cesse d’augmenter, avec une hausse de 7,4% sur le prix au mètre carré au cours de la même période. En moyenne, le budget nécessaire pour acheter une maison individuelle est de 407 000 euros pour une surface de 143 m2. Les régions Sud et Sud-Ouest sont les plus touchées par la hausse de prix, avec un budget moyen de plus de 550 000 euros pour 152 m2 dans la région Sud et un budget moyen de 399 000 euros pour 148 m2 dans la région Sud-Ouest.

Baromètre immobilier Guy Hoquet

En supposant un taux d’intérêt de 1,2% sur 20 ans, le coût total du crédit immobilier pour cette maison serait d’environ 80 060 €. Cependant, si les taux de crédit immobilier ont augmenté d’un point en un an, le taux d’intérêt serait maintenant de 2,2%. Dans ce cas, le coût total du crédit immobilier pour la même maison serait d’environ 131 780 €, soit une augmentation de plus de 51 000 € en un an. Il est donc important pour les acheteurs de maison de surveiller les taux d’intérêt et de choisir judicieusement leur moment pour acheter afin de minimiser le coût du crédit immobilier.

Malgré la sensibilisation accrue sur l’importance de l’efficacité énergétique, le pourcentage de biens en vente classés en catégories F et G du DPE n’a pas beaucoup évolué au cours de l’année. Cependant, ces biens se vendent en moyenne à une décote de -15% par rapport aux biens classés en catégories plus élevées, ce qui peut être un point positif pour les acheteurs potentiels intéressés par des biens à rénover et prêts à investir dans des améliorations énergétiques pour réduire les coûts à long terme.

Il semble donc que la valorisation des biens vertueux soit en hausse, tandis que les passoires énergétiques subissent une décote moyenne de -14,7% par rapport au prix moyen tous DPE. Cette hiérarchie des prix est particulièrement significative à Paris, où les biens classés en DPE F et G représentent 23,5% de l’offre mise en vente, avec une décote moyenne de seulement -5,4% par rapport à la valeur moyenne tous DPE. Cette différence s’explique par le charme des immeubles haussmanniens, qui sont souvent des passoires énergétiques mais qui restent très prisés.

Il est intéressant de noter que la situation géographique semble jouer un rôle important dans la représentation des passoires thermiques sur le marché immobilier. En effet, les villes du nord de la France semblent être plus touchées que celles du sud, qui ont une offre de biens classés F et G relativement faible. Cela peut être dû à plusieurs facteurs, tels que le climat plus rigoureux dans le nord, le type de logements proposés dans chaque région ou encore les politiques de rénovation énergétique menées par les collectivités locales. Cependant, il est important de noter que la rénovation énergétique reste un enjeu majeur pour l’ensemble du territoire, afin de réduire l’impact environnemental des bâtiments et de garantir un confort thermique aux occupants.

Les professionnels de l’immobilier sont de plus en plus sollicités par les Français pour des transactions immobilières. En effet, selon le baromètre Guy Hoquet, plus de 80% des biens sur le marché ancien sont commercialisés par des professionnels de l’immobilier, ce qui représente une augmentation de 1,8 points en un an. Cette tendance s’explique en partie par la complexification de l’acte de vendre et d’acheter, notamment en raison de la nécessité de prendre en compte des enjeux tels que la rénovation énergétique et la fiscalité. Parmi les professionnels de l’immobilier, les interlocuteurs en agences physiques restent les plus plébiscités par les Français.

 

Sources :

Baromètre annuel de l’Immobilier de Guy Hoquet pour le premier trimestre 2023. Ce baromètre est réalisé par le réseau Guy Hoquet l’Immobilier, et les données qu’il contient sont basées sur les ventes de biens immobiliers réalisées par les agences du réseau.

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